El papel manda
Vas a ver un piso. Te encanta. Tiene 3 habitaciones y una terraza cerrada preciosa. Pides la hipoteca. Denegada o tasación bajísima. Motivo: En el Registro de la Propiedad, esa casa consta como un “local diáfano de 40m²”. La terraza no existe legalmente. La reforma no se inscribió.
El problema de la Superficie Registral
La Tasadora tiene una norma estricta: Si la superficie real difiere más de un 10% de la registral, hay problema. Para que el banco financie los metros reales, esos metros tienen que estar LEGALIZADOS e INSCRITOS.
Soluciones para Discrepancias
1. Diferencia pequeña (<10%)
Si la casa tiene 100m² y el registro pone 92m². Solución: Fácil. En la escritura de compraventa, el notario actualiza la descripción (“rectificación de descripción”) basándose en el Catastro o informe técnico. Se inscribe y listo.
2. Diferencia grande (>10%) - Exceso de Cabida
Si pone 60m² y tiene 100m². Solución: Compleja. Necesitas un Expediente de Dominio por Exceso de Cabida.
- Arquitecto mide y certifica.
- Notario notifica a los vecinos (colindantes) por si les has robado terreno.
- Si nadie se opone, se inscribe. Tiempo: 2-4 meses. Si tienes prisa por firmar, esto te mata la operación.
Error de Titularidad (Herencias sin hacer)
A veces, el vendedor dice “soy el dueño”, pero en la Nota Simple sale su padre fallecido. El banco NO estudiará la hipoteca hasta que el vendedor no te traiga la escritura de aceptación de herencia (aunque esté pendiente de inscribir). No des señal de arras a alguien que no figura como titular registral.
¿La tasación ha salido baja por culpa de los metros? Te ayudamos a regularizarlo.
Preguntas Frecuentes sobre este caso
¿Por qué hay menos metros en la Nota Simple? +
Es muy común en casas antiguas. Antes se declaraban menos metros para pagar menos impuestos, o se hicieron ampliaciones (cerramientos, buhardillas) sin licencia. El problema es que el banco solo financia lo 'legal'.
¿Qué valor coge el banco? +
El Principio de Prudencia (ECO/805/2003): El MENOR de los dos. Si el tasador mide 100m² pero el Registro dice 60m², te valoran como si tuviera 60m². Eso te hunde la hipoteca.
¿Cómo se arregla? +
Depende de la diferencia. Si es pequeña (<10%), se puede arreglar en la misma notaría. Si es grande, necesitas un 'Expediente de Exceso de Cabida', certificado de arquitecto y validación catastral. Tarda meses.
¿Y si el titular ha fallecido? +
Error de 'Tracto Sucesivo'. Antes de venderte, los herederos tienen que inscribir su herencia (Aceptación y Adjudicación). No pueden venderte algo que registralmente aún es del abuelo.
¿Te sientes identificado?
Cada caso es un mundo. Lo que para un banco es un "no", para otro puede ser un "sí" si se presenta bien. Déjanos revisar tu caso sin coste.
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