El susto de última hora
Tienes tus cuentas hechas:
- Casa: 150.000€
- Tengo ahorrados: 45.000€ (30% para entrada y gastos).
- Todo perfecto.
Haces la solicitud, envían al tasador y… ¡ZAS! El gestor te llama: “La operación está aprobada, pero necesitamos que aportes 15.000€ más de fondos propios”. Se te cae el mundo encima. No tienes ese dinero. Y si no firmas, pierdes las Arras.
Los 3 Culpables de que te pidan más dinero
1. La Tasación a la baja (El más común)
El banco financia sobre el valor MÁS BAJO entre Compraventa y Tasación.
- Caso Real: Compras por 150.000€. Tasación sale en 135.000€.
- Hipoteca Máxima (80% de 135k) = 108.000€.
- Tú contabas con el 80% de 150k = 120.000€.
- Agujero: 12.000€ que tienes que poner tú de golpe.
2. La Provisión de Fondos (Los Impuestos)
A veces el gestor del banco calcula los gastos por lo alto (“para que no falte”). En comunidades como Cataluña o Valencia el I T P es el 10%, pero en Madrid es el 6%. Si te han calculado mal el ITP, te están reteniendo dinero de más. Revisa la provisión.
3. El seguro de vida “Prima Única” (PUF)
Algunos bancos te “obligan” a contratar un seguro de vida por 20 años y pagarlo todo de golpe (por ejemplo, 10.000€) sumándolo a la hipoteca. Pero si la tasación va justa, ese seguro NO CABE en la hipoteca y te piden que lo pagues tú al contado.
Soluciones de Emergencia
Si te faltan 10.000€ - 20.000€ para firmar:
- Contra-Tasación: Si el problema es la tasación, podemos pedir una revisión o una segunda tasación con otra sociedad (Tinsa, Euroval, Gloval…) que conozca mejor la zona. A veces suben ese 10% que falta.
- Aportación Familiar: Donación o Préstamo entre Particulares (Modelo 600 a Hacienda, coste 0€). Es legal y el banco lo acepta como fondos propios.
- Avalista: A veces, aportando un avalista, el banco puede subir el % de financiación del 80% al 90%, reduciendo lo que tienes que poner tú.
Conclusión
No firmes Arras Penitenciales hasta tener una Pre-Tasación. Pagar 300€ por una tasación previa te puede salvar de perder 15.000€ de arras después.
¿Te han cambiado las condiciones y te piden más dinero? Revisemos esa tasación. automáticos de morosidad”. La Solución: Le convencimos de pagar la deuda (aunque tuviera razón él) para limpiar el expediente. Gestionamos la “baja cautelar” inmediata en ficheros. Resultado: Una vez limpio, esperamos 15 días y presentamos la operación en un banco diferente (no el que le rechazó inicialmente). Aprobada.
Preguntas Frecuentes sobre este caso
¿Por qué me piden más dinero ahora que al principio? +
Casi siempre es por la TASACIÓN. El banco te da el 80% del valor MENOR entre Compra y Tasación. Si compras por 200.000€ pero tasan en 180.000€, el banco te da el 80% de 180.000€ (144.000€). De repente, te faltan 16.000€ extra que no tenías previstos.
¿Puedo pedir un préstamo personal para la entrada? +
OJO. Si lo pides en el mismo banco, te lo denegarán por endeudamiento. Si lo pides fuera, saldrá en la [CIRBE](/cirbe-hipoteca) y te denegarán la hipoteca. Solo es viable si lo pides a un familiar (préstamo entre particulares al 0%) o si lo pides DESPUÉS de firmar la hipoteca (muy arriesgado).
¿Qué gastos tengo que pagar yo? +
El banco NUNCA financia los gastos (ITP, Notaría, Registro, Gestoría). Eso es un 10-12% extra sobre el precio de compra. Si la casa vale 100k, necesitas tener 32k ahorrados (20k entrada + 12k gastos).
¿Hay bancos que den el 90% o 100%? +
SÍ, pero son productos específicos para perfiles concretos (funcionarios, jóvenes <35 años con avalista, o perfiles con ingresos muy altos). Si no entras en ese perfil, la regla del 80% es estricta.
¿Te sientes identificado?
Cada caso es un mundo. Lo que para un banco es un "no", para otro puede ser un "sí" si se presenta bien. Déjanos revisar tu caso sin coste.
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