Comprar barato, reformar y estrenar
Ves un piso de 100.000€ en una zona buena. Está destrozado, pero tiene potencial. Con 30.000€ de reforma, valdría 150.000€. ¿Puedes financiar TODO con la hipoteca? SÍ, pero con condiciones.
Cómo Funciona la Hipoteca con Reforma
El banco no te da dos préstamos (uno para comprar, otro para reformar). Te da UNA hipoteca sobre el valor final de la casa reformada.
Ejemplo numérico:
- Precio de compra: 100.000€
- Coste de reforma: 30.000€
- Valor final tasado: 150.000€
- Financiación (80%): 120.000€
- Entrada que necesitas: 10.000€ + gastos (10.000€) = 20.000€ total
Requisitos que te Pedirá el Banco
- Presupuesto detallado: De una empresa registrada (no vale tu cuñado). Con partidas desglosadas.
- Proyecto técnico: Si la reforma es mayor (más de 30.000€ o afecta estructura), necesitas arquitecto.
- Licencia de obras: El banco quiere ver que la reforma es legal.
- Tasación doble: Tasar la casa ANTES (valor actual) y DESPUÉS (valor en hipótesis de terminación).
El Problema de la Liberación por Fases
El banco NO te da los 30.000€ de la reforma de golpe. Te los da en 3-4 pagos según avance la obra:
- Fase 1 (30%): Demolición y saneamiento → 9.000€
- Fase 2 (30%): Albañilería y fontanería → 9.000€
- Fase 3 (30%): Acabados → 9.000€
- Fase 4 (10%): Final de obra → 3.000€
Problema: Si tu empresa de reformas pide el 50% por adelantado, tienes que financiarlo TÚ temporalmente.
Bancos que Ofrecen Hipoteca con Reforma
Los que SÍ:
- CaixaBank: Producto específico “Hipoteca Hogar” (compra + reforma).
- Santander: Acepta reformas hasta 50.000€.
- BBVA: Exige que la reforma aumente el valor en al menos un 20%.
Los que NO:
- Unicaja, Ibercaja: Muy restrictivos. Prefieren que pidas la hipoteca normal y luego un préstamo personal para la reforma (más caro).
Alternativa: Préstamo Personal para Reforma
Si la reforma es pequeña (10.000€-20.000€), a veces es más rápido pedir:
- Hipoteca normal para comprar.
- Préstamo personal para reformar.
Ventaja: Más rápido, menos papeleo. Desventaja: El préstamo personal tiene intereses del 6-10% (vs. 3-4% de la hipoteca).
¿Quieres comprar y reformar pero no sabes si te financiarán? Estudiamos tu caso.
Preguntas Frecuentes sobre este caso
¿Puedo incluir la reforma en la hipoteca? +
SÍ, pero no todos los bancos lo permiten. Los que sí (CaixaBank, Santander, BBVA) te piden: presupuesto firmado por empresa, proyecto de arquitecto (si es obra mayor) y que la reforma aumente el valor de la casa.
¿Cuánto me financian para la reforma? +
Hasta el 80% del valor FINAL de la casa (tras la reforma). Ejemplo: Compras por 100.000€, reformas por 30.000€. Valor final tasado: 150.000€. El banco te da el 80% de 150.000€ = 120.000€. Tú pones 10.000€ de entrada.
¿Cómo me dan el dinero de la reforma? +
Por fases. El banco retiene el dinero de la reforma y lo va liberando según avanza la obra (certificaciones del arquitecto). No te dan los 30.000€ de golpe.
¿Qué pasa si la reforma cuesta más de lo presupuestado? +
Problema. El banco solo financia lo aprobado inicialmente. Si el presupuesto era 30.000€ y al final cuesta 40.000€, los 10.000€ extra los pagas TÚ. Por eso siempre hay que pedir presupuestos con margen.
¿Te sientes identificado?
Cada caso es un mundo. Lo que para un banco es un "no", para otro puede ser un "sí" si se presenta bien. Déjanos revisar tu caso sin coste.
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