Comisiones Hipotecarias: La guía para no pagar de más

Firmamos la hipoteca mirando solo el Tipo de Interés, y a veces se nos escapan cientos de euros en comisiones “hormiga”.

Aquí tienes el semáforo de las comisiones en 2025.

🔴 Comisiones “Peligrosas” (Evitar)

Comisión de Apertura

Es un pago único al principio “por los trámites de formalización”.

• Lo habitual: 0% en la mayoría de bancos competitivos online.
• Lo abusivo: Bancos tradicionales que piden un 1% o 1,5%. En una hipoteca de 200.000€, son 3.000€ a fondo perdido nada más empezar.
• Consejo: Lucha para que sea 0%. Es uno de los puntos más negociables.

Comisión de Reclamación de Posiciones Deudoras

Te cobran 35€ o 45€ automáticos cada vez que te retrasas un día en la cuota. Es ILEGAL según el Tribunal Supremo si es meramente automática y no justifica una gestión real de cobro. Se puede reclamar y recuperar.

🟡 Comisiones Limitadas por Ley (Aceptar si es bajo)

Comisión de Amortización Anticipada (Pago total o parcial)

Si te toca la lotería y quieres quitar deuda. La Ley 5/2019 puso límites estrictos:

• Variable: Máximo 0,25% (años 1-3) o 0,15% (años 1-5). Después 0%.
• Fija: Máximo 2% (10 primeros años) y 1,5% (resto). Y SOLO si el banco pierde dinero prestándote ese dinero (Pérdida Financiera).

Comisión por Subrogación (Cambio de Banco)

Si te llevas la hipoteca a otro banco. Suele estar prorrateada o muy limitada para fomentar la competencia.

🟢 Lo que NO te deben cobrar

• Comisión de Estudio: Debería estar incluida en la de apertura.
• Entregar copia de la escritura: Es tu derecho tener copia.
• Certificado de Deuda Cero: Cuando acabas de pagar la hipoteca, el banco debe darte el certificado de que ya eres libre GRATIS. Históricamente cobraban 100€ por este papel. Ya no pueden.

Resumen: La mejor hipoteca es la que tiene “0% Comisiones”. Existen. Búscalas.